Greenfield priemyselný závod – tender, EIA a štruktúra realizácie
Projektové riadenie a poradenstvo pre zahraničného strategického investora – výrobný závod ťažkého priemyslu a technologické centrum na približne 15 ha na východnom Slovensku
Kompletný balík tendrových podmienok a podkladov a zmluvná dokumentácia pre zazmluvnenie budúceho generálneho projektanta, tender so 17 firmami a hodnotiaca správa za 45 dní, audit podkladov EIA pred podaním, návrh technickej due diligence pozemku, podklady k vyňatiu z pôdneho fondu a zápisu do katastra, rokovania s dodávateľmi služieb a energií a návrh štruktúry projektového riadenia a dodávateľov pre celú realizáciu – v angličtine, podľa slovenského práva a pod dohodou o mlčanlivosti.
Situácia
V roku 2026 pripravoval zahraničný strategický investor na východnom Slovensku greenfield výrobný závod ťažkého priemyslu s technologickým centrom v hodnote približne 100 mil. €. Na pokračovanie projektu potreboval v krátkom čase štyri veci: pripraviť pozemok a jeho napojenie na infraštruktúru, vybrať generálneho projektanta pre celý cyklus dokumentácie, úspešne podať dokumentáciu EIA a rozhodnúť, ako rozdeliť úlohy medzi projektanta, zhotoviteľa, projektové riadenie a technický dozor počas celej realizácie. Rozhodnutia prechádzali schvaľovaním vo vedení investora v zahraničí a komunikácia prebiehala výlučne v angličtine. IMMO PROJECT MANAGEMENT viedla tendrovú etapu na základe zmluvy so záväzným harmonogramom míľnikov a investorovi poradila pri príprave pozemku, pri EIA aj pri návrhu štruktúry realizácie.
Výzva
Krátky čas
Cieľom bolo prejsť od štartu po zmluvu s projektantom za približne 25 pracovných dní; na pripomienky k finálnej dokumentácii EIA pred podaním zostávali len 2 pracovné dni.
Medzinárodný trh projektantov
Slovenské autorizačné oprávnenia, zahraniční uchádzači so slovenskými partnermi a prísne podmienky mlčanlivosti – časť firiem z tendra odstúpila už pred podaním ponuky.
Konzistentnosť podkladov
Ponuky s rozdielnym chápaním rozsahu a poistením pod požadovaným minimom, dokumentácia EIA od viacerých spracovateľov s rozpormi v terminológii, technológii, termínoch a príslušnosti úradov.
Pozemok ešte nepatril investorovi
Investor mal k pozemku len zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, nové parcely ešte neboli zapísané v katastri a žiadosti k pôde musel podávať súčasný vlastník.
Štruktúra na roky dopredu
Investor zvažoval päť modelov rozdelenia úloh medzi dodávateľov – od jedného dodávateľa na všetko po úplne oddelené roly – a potreboval vedieť, kde vzniká konflikt záujmov.
Čo sme urobili
Kompletný tendrový balík
Trhový prieskum a longlist 17 firiem, výzva na predbežný záujem so 7 otázkami (kapacita, oprávnenia, skúsenosti, rozsah, mobilizácia) a NDA pre uchádzačov. Kompletné tendrové podmienky v angličtine (31 strán) s 11 prílohami A – K: rozsah prác, matica výstupov, požiadavky na BIM, masterplán, indikatívny harmonogram, formulár komerčnej ponuky, šablóny CV kľúčových osôb, technické formuláre, podklady prieskumov územia a návrh zmluvy.
Zmluvný balík pre zazmluvnenie generálneho projektanta
Návrh zmluvy o dielo na projektové a inžinierske služby podľa Obchodného zákonníka – 23 článkov a 9 príloh: rozsah diela, harmonogram a míľniky, cena a platobné podmienky, hodinové sadzby, matica zodpovedností RACI, akceptačné kritériá, BIM a CDE, slovensko-anglický glosár a vstupy investora. Zmluva rieši design freeze, zmenové konanie, licenciu k dielu, poistenie zodpovednosti, zmluvné pokuty, bankové záruky a riešenie sporov. Klauzuly porovnané s praxou veľkých stavebných projektov v EÚ a právne posúdené podľa slovenského práva.
Riadenie tendra a hodnotenie
Distribúcia tendrovej dokumentácie, okno na otázky 20. – 25. 5. 2026, 164 otázok uchádzačov, dodatok č. 1 k tendrovým podmienkam schválený investorom (29. 5. 2026), distribučný log s viac ako 200 záznamami ako auditná stopa. Hodnotenie v troch krokoch: formálna úplnosť, povinná kvalifikácia (oprávnenia, referencie, kapacita tímu, poistenie zodpovednosti) a vážené hodnotenie podľa 5 kritérií. Hodnotiaca správa v zmluvnom termíne (20. 6. 2026) s poradím, podmienkami a odporúčaním finálneho kola BAFO.
Poradenstvo k EIA a audit podkladov
Metodika úspešného podania podľa novely zákona o posudzovaní vplyvov na životné prostredie, analýza povoľovacej cesty a harmonogramu. Pred podaním právny a obsahový audit finálnej dokumentácie: register dokumentov, matica 8 zistení (prahové hodnoty technológie, terminológia, príslušný úrad, odôvodnenie variantov, pamiatkový úrad, jednotky, formálne chyby), porovnanie so zadaním projektu a stanovisko ku každej pripomienke spracovateľa. Výsledok: záväzné stanovisko zo zisťovacieho konania, že zámer sa nebude ďalej posudzovať podľa zákona EIA.
Štruktúra projektového riadenia a dodávateľov
Posúdenie 5 modelov rozdelenia rolí medzi projektanta, generálneho zhotoviteľa, projektové riadenie a technický dozor z pohľadu konfliktu záujmov. Odporúčanie modelu s oddelenými rolami a nezávislým dozorom na strane investora. Modulárny návrh projektového riadenia v 4 moduloch (due diligence pozemku a prieskumy, riadenie výstavby a tendra na zhotoviteľa, technický dozor investora, úrady a EIA) s mapou fáz od prípravy po spustenie prevádzky.
Pozemok, povolenia a napojenie na infraštruktúru
Návrh technickej due diligence pozemku a harmonogramu prieskumov (geodézia, geológia, pyrotechnický a archeologický prieskum, existujúce siete). Postup, podklady a žiadosti k vyňatiu pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu – v mene súčasného vlastníka a len v rozsahu plôch pod stavbami a komunikáciami. Návrh na zápis geometrického plánu do katastra nehnuteľností, aby nové parcely formálne existovali pre všetky súbežné konania. Rokovania s dodávateľmi služieb a energií o podmienkach napojenia a obsluhy závodu.
Hodnotiace kritériá tendra
- 20 %Relevantné priemyselné referencie
- 20 %Kvalita navrhovaného tímu
- 10 %Technická metodika a BIM
- 10 %Mobilizácia a harmonogram
- 40 %Komerčná ponuka
- Relevantné priemyselné referencie20 %
- Kvalita navrhovaného tímu20 %
- Technická metodika a BIM10 %
- Mobilizácia a harmonogram10 %
- Komerčná ponuka40 %
Do váženého hodnotenia postúpili iba ponuky, ktoré splnili povinné kvalifikačné podmienky.
Modely realizácie
Pri investícii tejto veľkosti platí jednoduché pravidlo: kto dielo robí, ten ho nemá sám kontrolovať.
jeden dodávateľ na projekt, tender na zhotoviteľa, výstavbu aj riadenie výstavby
projektant a riadenie v jednom dodávateľovi, bez nezávislej kontroly projektanta
projektant, tender a riadenie výstavby spolu, nezávislý technický dozor
oddelené roly projektanta, zhotoviteľa, riadenia výstavby a dozoru
projektant dozoruje realizáciu vlastného projektu
Moduly projektového riadenia
- 1due diligence pozemku a prieskumy
- 2riadenie výstavby a tender na zhotoviteľa
- 3technický dozor investora
- 4úrady, povolenia a EIA
Tím
Mandát viedli ľudia, ktorí v IMMO PROJECT MANAGEMENT pripravujú a riadia veľké priemyselné investície.
Miloslav Durec
Vedenie mandátu, stratégia tendra, audit podkladov EIA, príprava pozemku a rokovania s dodávateľmi, návrh modelov realizácie a komunikácia s vedením investora v každej schvaľovacej bráne.
Marek Chlpáň
Administrátor tendra – tendrové podklady, zmluvná dokumentácia, Q&A, NDA uchádzačov, distribučný log, hodnotiaca matica a hodnotiaca správa.
Marek Chlpáň a Miloslav Durec
Právne posúdenie tendrových podkladov a zmluvného balíka podľa slovenského práva.
Časová os
- 28. 4. 2026
Dohoda o mlčanlivosti s investorom; návrh technickej due diligence pozemku a harmonogramu prieskumov - 30. 4. 2026
Metodika úspešného podania EIA - 6. 5. 2026
Štart mandátu na tender (deň 0) - 8. 5. 2026
Postup a podklady k vyňatiu pôdy z pôdneho fondu - 12. 5. 2026
Zmluva o poskytovaní služieb; výzva na predbežný záujem 17 firmám - 13. 5. 2026
Návrh modelov realizácie a modulov projektového riadenia - 14. 5. 2026
Vydanie tendrových podmienok s prílohami A – K vrátane návrhu zmluvy
- 29. 5. 2026
Dodatok č. 1 k tendrovým podmienkam schválený investorom - 3. 6. 2026
Audit finálnej dokumentácie EIA pred podaním - 4. 6. 2026
Návrh na zápis geometrického plánu do katastra - 12. 6. 2026
Termín na predloženie záväzných ponúk - 20. 6. 2026
Hodnotiaca správa s odporúčaním finálneho kola - 7/2026
Záväzné stanovisko zo zisťovacieho konania: zámer sa nebude ďalej posudzovať
Výsledky
Tendrová etapa bola ukončená odovzdaním hodnotiacej správy v zmluvnom termíne. O ďalšom postupe rozhoduje investor.
Čo to znamená pre klienta
Vieme pripraviť investíciu do bodu, keď sa dá rozhodovať: kompletnú tendrovú a zmluvnú dokumentáciu pre projektanta, rýchly a obhájiteľný tender, podklady EIA bez rozporov, pozemok pripravený na povolenia a štruktúru dodávateľov, v ktorej nikto nekontroluje sám seba. Investor nedostane len tabuľku cien, ale poradie, podmienky a podklad, ktorý sa dá schváliť – aj keď rozhoduje z inej krajiny a v inom jazyku.
Pripravujete priemyselnú investíciu a hľadáte projektanta, zhotoviteľa alebo štruktúru realizácie?
Ozvite sa nám →Greenfield industrial plant – tender, EIA and delivery structure
Project management and advisory for a foreign strategic investor – a heavy-industry production plant and technology centre on approximately 15 ha in eastern Slovakia
A complete package of tender conditions and documents and contract documents for contracting the future general designer, a tender with 17 firms and an evaluation report in 45 days, an audit of the EIA documents before submission, a technical land due diligence proposal, documents for farmland withdrawal and cadastre registration, negotiations with service and energy suppliers and a proposed project management and supplier structure for the full delivery – in English, under Slovak law and under a non-disclosure agreement.
Situation
In 2026 a foreign strategic investor was preparing a greenfield heavy-industry production plant with a technology centre in eastern Slovakia, worth approximately EUR 100 m. To move forward it needed four things quickly: prepare the site and its utility connections, select a general designer for the full documentation cycle, file the EIA documents successfully, and decide how to split roles between designer, contractor, project management and site supervision for the whole delivery. Decisions went through approval by the investor’s management abroad, and all communication was in English. IMMO PROJECT MANAGEMENT ran the tender stage under a contract with a binding milestone schedule and advised the investor on site preparation, the EIA and the delivery structure.
Challenge
Tight timeline
The target was to go from start to a signed design contract in about 25 business days; only 2 business days were left for comments on the final EIA documents before submission.
International design market
Slovak professional authorisations, foreign bidders with Slovak partners and strict confidentiality terms – some firms withdrew before submitting a proposal.
Consistent documents
Proposals with differing readings of the scope and indemnity cover below the required minimum; EIA documents from several authors with conflicts in terminology, technology, dates and competent authority.
The site did not yet belong to the investor
The investor held only an agreement on a future purchase contract, the new plots were not yet registered in the land registry and land applications had to be filed by the current owner.
A structure for years ahead
The investor was weighing five models for splitting roles between suppliers – from one supplier for everything to fully separated roles – and needed to know where conflicts of interest arise.
What we did
Complete tender package
Market scan and a longlist of 17 firms, a preliminary interest request with 7 questions (capacity, authorisations, experience, scope, mobilisation) and a bidder NDA. A complete RFP in English (31 pages) with 11 appendices A – K: scope of work, deliverables matrix, BIM requirements, masterplan, indicative schedule, commercial proposal form, key personnel CV templates, technical submission forms, site survey data and the draft contract.
Contract package for contracting the general designer
A draft design services agreement under the Slovak Commercial Code – 23 articles and 9 annexes: scope of works, programme and milestones, price and payment terms, hourly rates, RACI matrix, acceptance criteria, BIM and CDE, an SK/EN glossary and investor inputs. It covers design freeze, change orders, licence to the works, professional indemnity insurance, liquidated damages, bank guarantees and dispute resolution. Clauses benchmarked against large EU construction projects and legally reviewed under Slovak law.
Running the tender and evaluation
RFP distribution, a question window from 20 to 25 May 2026, 164 bidder questions, RFP Amendment No. 1 approved by the investor (29 May 2026) and a distribution log with more than 200 records as an audit trail. Three-step evaluation: formal completeness, mandatory qualification (authorisations, references, team capacity, professional indemnity cover) and weighted scoring on 5 criteria. Evaluation report on the contractual date (20 June 2026) with a ranking, conditions and a recommendation for a final BAFO round.
EIA advisory and document audit
A method for a successful filing under the amended Slovak EIA Act, an analysis of the permitting route and schedule. Before submission, a legal and content audit of the final documents: a document register, a matrix of 8 findings (technology thresholds, terminology, competent authority, variant justification, heritage authority, units, formal errors), a comparison with the project brief and a position on each of the author’s comments. Result: a binding screening opinion that the project will not be subject to further assessment under the EIA Act.
Project management and supplier structure
An assessment of 5 models for splitting roles between designer, general contractor, project management and site supervision from a conflict-of-interest perspective. A recommendation for the model with separated roles and independent investor-side supervision. A modular project management proposal in 4 modules (land due diligence and surveys, construction management and contractor tender, investor-side site supervision, authorities and EIA) with a phase map from preparation to start of operation.
Site, permits and utility connections
A technical land due diligence proposal and survey schedule (geodetic, geotechnical, unexploded ordnance and archaeological surveys, existing utilities). The procedure, documents and applications for withdrawal of land from the agricultural land fund – on behalf of the current landowner and only for the areas under buildings and roads. A proposal to register the geometric plan in the land registry so that the new plots formally exist for all parallel proceedings. Negotiations with service and energy suppliers on connection and operating terms for the plant.
Tender evaluation criteria
- 20 %Relevant industrial references
- 20 %Quality of the proposed team
- 10 %Technical methodology and BIM
- 10 %Mobilisation and schedule
- 40 %Commercial proposal
- Relevant industrial references20 %
- Quality of the proposed team20 %
- Technical methodology and BIM10 %
- Mobilisation and schedule10 %
- Commercial proposal40 %
Only proposals that met the mandatory qualification requirements went on to weighted scoring.
Delivery models
For an investment of this size the rule is simple: whoever does the work should not be the one checking it.
one supplier for design, contractor tender, construction and construction management
designer and management in one supplier, no independent check on the designer
design, tender and construction management together, independent site supervision
separate roles for designer, contractor, construction management and supervision
the designer supervises the execution of its own design
Project management modules
- 1land due diligence and surveys
- 2construction management and contractor tender
- 3investor-side site supervision
- 4authorities, permits and EIA
Team
The mandate was led by the people who prepare and manage large industrial investments at IMMO PROJECT MANAGEMENT.
Miloslav Durec
Mandate lead, tender strategy, EIA document audit, site preparation and supplier negotiations, delivery model design and communication with the investor’s management at every approval gate.
Marek Chlpáň
Tender administrator – RFP package, contract documents, Q&A, bidder NDAs, distribution log, evaluation matrix and evaluation report.
Marek Chlpáň and Miloslav Durec
Legal review of the tender documents and the contract package under Slovak law.
Timeline
- 28 Apr 2026
Non-disclosure agreement with the investor; technical land due diligence and survey schedule proposed - 30 Apr 2026
Method for a successful EIA filing - 6 May 2026
Tender mandate start (Day 0) - 8 May 2026
Procedure and documents for farmland withdrawal - 12 May 2026
Service agreement; preliminary interest request to 17 firms - 13 May 2026
Delivery models and project management modules proposed - 14 May 2026
RFP issued with appendices A – K, including the draft contract
- 29 May 2026
RFP Amendment No. 1 approved by the investor - 3 Jun 2026
Audit of the final EIA documents before submission - 4 Jun 2026
Proposal to register the geometric plan in the land registry - 12 Jun 2026
Binding proposal deadline - 20 Jun 2026
Evaluation report with a recommendation for the final round - Jul 2026
Binding screening opinion: no further EIA assessment
Results
The tender stage was completed with delivery of the evaluation report on the contractual date. Next steps are the investor’s decision.
What it means for clients
We bring an investment to the point where decisions can be made: complete tender and contract documents for the designer, a fast and defensible tender, EIA documents free of conflicts, a site ready for permitting, and a supplier structure in which no one checks their own work. The investor gets more than a price table: a ranking, conditions and a basis that can be approved – even when it decides from another country and in another language.