Valaliky Industrial Park
Príprava územia a infraštruktúry pre nový industriálny park – nový OEM závod Volvo Cars (280 ha) a jeho subdodávateľov (150 ha)
Greenfield pri Košiciach pripravený pre jednu z najväčších priemyselných investícií v histórii Slovenska – od investičnej zmluvy cez výkupy pozemkov po prvé stavby v teréne.
Situácia
Od roku 2021 sa Slovensko uchádzalo o nový závod Volvo Cars pri Košiciach. Stal sa najväčšou investíciou posledných rokov. Štát sa v investičnej zmluve zaviazal pripraviť pre investora veľkoplošný greenfield aj rozsiahlu externú infraštruktúru v pevne stanovených termínoch. Na prípravu investičnej zmluvy a realizáciu tohto záväzku vznikla štátna projektová spoločnosť Valaliky Industrial Park, s. r. o.
Výzva
Rozdrobené vlastníctvo
Ešte pred podpisom investičnej zmluvy osloviť a vysporiadať identifikovaných aj neidentifikovaných vlastníkov – prvotná identifikácia zahŕňala 12 000 vlastníkov pre výkup aj nájom, ktorých evidenciu bolo potrebné očistiť od duplicít a starých katastrálnych zápisov, v 5 katastrálnych územiach (Valaliky, Haniska, Geča, Čaňa, Šaca).
Územné plánovanie a povolenia
Zmena 6 územných plánov (obce Valaliky, Haniska, Geča, Čaňa, mesto Košice, Košický samosprávny kraj), proces EIA, Natura 2000, vyňatie pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu a stavebné konania pre rozsiahlu infraštruktúru – len vo fáze 0 to bolo 20 stavebných a 10 búracích povolení, vo fáze 1 povoľovanie externej infraštruktúry s 350 stavebnými objektmi.
Infraštruktúra
Komunikácie vrátane obchvatu Šebastoviec a preložky cesty I/17, napojenie na rýchlostné cesty R2/R4, pripojenie VVN, plyn (prekládka regulačnej stanice), pitná voda (vodný zdroj Bukovec – rekonštrukcia úpravne vody a nové vodojemy 2 × 3 500 m³, privádzací vodovod v dĺžke 21,8 km), kanalizácia a ČOV, železničná stanica Valaliky.
Pevné míľniky investora
Termíny odovzdania jednotlivých fáz územia zakotvené v investičnej zmluve, s finančnými následkami pri omeškaní.
Čo sme urobili
Investičná zmluva a vzťah s investorom
Príprava a vyjednanie investičnej zmluvy a kooperačných zmlúv (štát, mesto Košice, obec Valaliky, Košický samosprávny kraj), podpis 1. 7. 2022. Následne riadenie spolupráce s investorom v riadiacom výbore projektu a pravidelný reporting.
Založenie a riadenie Valaliky Industrial Park, s. r. o.
Vznik spoločnosti so základným imaním 85,4 mil. € (jediný spoločník MH SR), prevzatie osvedčenia o významnej investícii (3/2022), budovanie tímu, procesov a vzťahov k dozornej rade, MH SR a MF SR.
Výkupy a majetkovoprávne vysporiadanie
Výkupy, zmluvy o iných právach k pozemkom, vyvlastňovacie konania ako posledná možnosť, predchádzanie sporom. K 2/2024 zavkladovaných 98,75 % výmery fáz 1 – 5.
Územné plány, povolenia, VO a výstavba fázy 0
Koordinácia 6 zmien územných plánov, EIA, stavebných povolení; verejné obstarávanie (hrubé terénne úpravy, generálny projektant externej infraštruktúry); realizácia 65 stavebných objektov fázy 0 – búranie, terénne úpravy, prekládky sietí, zariadenie staveniska.
Tím
Projekt viedli ľudia, ktorí sú zakladateľmi a dlhoročným jadrom tímu IMMO PROJECT MANAGEMENT. Ich skúsenosti pomohli projektu Valaliky a dnes sú súčasťou know-how firmy.
Miloslav Durec
Investíciu pripravoval ako poradca ministra hospodárstva, od februára 2022 do februára 2024 ako konateľ Valaliky Industrial Park, s. r. o. Tvár projektu a partner investora pri vyjednávaní investičnej zmluvy aj počas realizácie.
Oľga Tichá
Procesný manažment spoločnosti, rozpočty a čerpanie, vzťahy k MF SR a MH SR.
Marek Chlpáň
Právne oddelenie – výkupy pozemkov, majetkovoprávne vysporiadanie, vyvlastňovacie konania, predchádzanie sporom a príprava riešenia sporov.
Časová os
- 12/2021
Vláda SR schvaľuje „Strategické územie Valaliky“ ako významnú investíciu (uznesenie č. 792/2021) - 3/2022
Valaliky Industrial Park, s. r. o. preberá osvedčenie o významnej investícii - 1. 7. 2022
Podpis investičnej zmluvy, v ten istý deň uznesenia vlády o investičnej pomoci - 10/2022
Rozšírené osvedčenie o významnej investícii schválené vládou - 12/2022
Zmluva o dielo na hrubé terénne úpravy - 8/2023
Kúpna zmluva s investorom na 280 ha pozemkov - 4Q 2023
Fáza 0: 53 zo 65 stavebných objektov zrealizovaných
Výsledky
Čo to znamená pre klienta
Tím IMMO PROJECT MANAGEMENT pozná priemyselnú investíciu z oboch strán stola – zo strany štátu aj investora. Vieme, ako pracovať so zákonom o významných investíciách, ako vysporiadať tisíce vlastníkov bez zbytočných sporov a ako udržať termíny, ktoré investor zakotví v zmluve.
Pripravujete investíciu alebo hľadáte územie pre priemyselný projekt?
Ozvite sa nám →Valaliky Industrial Park
Site and infrastructure readiness for a new industrial park – a new Volvo Cars OEM plant (280 ha) and its suppliers (150 ha)
A greenfield near Košice prepared for one of the largest industrial investments in Slovakia’s history – from the investment agreement through land acquisition to the first works on site.
Situation
From 2021 Slovakia competed for a new Volvo Cars plant near Košice. It became the largest investment in recent years. In the investment agreement the state committed to deliver a large greenfield site and extensive external infrastructure on fixed deadlines. The state project company Valaliky Industrial Park, s. r. o. was set up to prepare the investment agreement and deliver that commitment.
Challenge
Fragmented ownership
Even before the investment agreement was signed, reach and settle identified and unidentified owners – the initial identification covered 12,000 owners for purchase and lease, whose records had to be cleared of duplicates and historic land registry entries, across 5 cadastral areas (Valaliky, Haniska, Geča, Čaňa, Šaca).
Zoning and permits
6 zoning plan amendments (the municipalities of Valaliky, Haniska, Geča and Čaňa, the City of Košice, the Košice Region), EIA, Natura 2000, farmland withdrawal and building permits for extensive infrastructure – phase 0 alone required 20 building and 10 demolition permits; phase 1 covered permitting of external infrastructure with 350 structures.
Infrastructure
Roads including the Šebastovce bypass and the I/17 relocation, connection to the R2/R4 expressways, high-voltage grid connection, gas, drinking water (Bukovec water source – water treatment plant upgrade and new 2 × 3,500 m³ reservoirs, with a 21.8 km supply main), sewerage and wastewater treatment, Valaliky railway station.
Fixed investor milestones
Handover dates for each site phase written into the investment agreement, with financial consequences for delay.
What we did
Investment agreement and investor relationship
Preparing and negotiating the investment agreement and cooperation agreements with the City of Košice, the Municipality of Valaliky and the Košice Region, signed on 1 July 2022; then running the cooperation through the project steering committee and regular reporting.
Setting up and running Valaliky Industrial Park, s. r. o.
Incorporation with EUR 85.4 m share capital (sole shareholder: Ministry of Economy), takeover of the significant-investment certificate (March 2022), building the team, processes and governance with the supervisory board and two ministries.
Land acquisition and title settlement
Purchases, contracts for other rights to land, expropriation as a last resort, dispute prevention. By February 2024, 98.75 % of the phase 1 – 5 area was registered.
Zoning, permits, procurement and phase 0 construction
Coordinating 6 zoning amendments, EIA and building permits; public procurement (earthworks, general designer for external infrastructure); delivering 65 phase 0 structures – demolition, earthworks, utility relocations, site facilities.
Team
The project was led by the people who founded IMMO PROJECT MANAGEMENT and remain its long-standing core team. Their experience shaped Valaliky, and it is now part of the firm’s know-how.
Miloslav Durec
Prepared the investment as advisor to the Minister of Economy, then served as managing director of Valaliky Industrial Park, s. r. o. from February 2022 to February 2024. Face of the project and the investor’s counterpart from negotiation through delivery.
Oľga Tichá
Process management, budgeting and funding, relations with the Ministry of Finance and the Ministry of Economy.
Marek Chlpáň
Legal – land purchases, title settlement, expropriation proceedings, dispute prevention and resolution.
Timeline
- Dec 2021
Government approves the “Valaliky Strategic Area” as a significant investment - Mar 2022
Valaliky Industrial Park, s. r. o. takes over the significant-investment certificate - 1 Jul 2022
Investment agreement signed; government approves investment aid the same day - Oct 2022
Extended certificate approved by the government - Dec 2022
Earthworks contract signed - Aug 2023
Purchase agreement with the investor for 280 ha - Q4 2023
Phase 0: 53 of 65 structures completed
Results
What it means for clients
The IMMO PROJECT MANAGEMENT team knows a large industrial investment from both sides of the table – the state and the investor. We know how to work under the Significant Investments Act, how to settle thousands of owners without unnecessary disputes, and how to hold deadlines an investor writes into a contract.